2025年房产估价师考试概要公布，大纲不变!房产估价师《经营与管理》教程沿用17版
2025年房产估价师《经营与管理》考试概要
第二部分 房产开发经营与管理
第一章房产投资及其风险
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产投资的定义、形式、风险及其防范等的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节投资与房产投资
1、投资概述
投资的定义
投资的分类
1.短期投资和长期投资
2.直接投资和间接投资
3.金融投资和实物投资
4.生产性投资和非生产性投资
投资的特质
投资有哪些用途
1.投资是一个国家经济增长的基本推进力
2.投资与企业进步密切有关
3.投资可以促进人民生活质量提升
4.投资有益于国家的社会稳定和国际交往
2、房产投资概述
房产投资的定义
房产投资的分类
1.按投资主体划分
2.按经济活动种类划分
3.按物业种类划分
房产投资的特质
1.区位选择异常要紧
2.适于进行长期投资
3.需要当令的更新改造投资
4.易产生资本价值风险
5.变现性差
6.易受政策影响
7.依靠专业管理
8.存在效益外溢和转移
房产投资有哪些用途
第二节房产投资的形式和利弊
1、房产直接投资
房产开发投资
房产置业投资
2、房产间接投资
投资房产企业股票或债券
投资房产投资信托基金
购买住房抵押支持证券
3、房产投资的利弊
房产投资之利
1.相对较高的收益水平
2.易于获得金融机构的支持
3.能抵消通货膨胀的影响
4.提升投资者的资信等级
房产投资之弊
1.投资数额巨大
2.投资收购期较长
3.需要专门的常识和经验
第三节房产投资的风险
1、房产投资风险的定义
风险的概念
风险剖析的目的
2、房产投资的系统风险
通货膨胀风险
市场供应求购风险
周期风险
变现风险
利率风险
政策风险
政治风险
或然损失风险
3、房产投资的个别风险
收益现金流风险
将来运营成本风险
资本价值风险
机会本钱风险
时间风险
持有期风险
4、风险对房产投资决策的影响
第四节风险与投资组合
1、投资组合理论
2、资本资产定价模型
报考条件
1.知道投资的定义、分类、特质和用途;
2.学会房产投资的定义、分类、特质及用途;
3.学会房产直接投资;
4.学会房产间接投资;
5.熟知房产投资的利弊;
6.学会房产投资的风险;
7.知道风险与投资组合。
第二章 房产市场及其运行
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产市场的特质、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干涉房产市场的方法与办法等的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节房产市场概述
1、房产市场的意思
2、房产市场的运行环境
3、影响房产市场转变的力量
金融业的进步
信息、通信技术水平的提升和交通条件的改变
生产和工作方法的转变
人文环境的变化
自然环境的变化
政治规范的变迁
4、房产市场的参与者
土地所有者或目前的土地用户
开发商
政府及政府机构
金融机构
建筑承包商
专业顾问
1.建筑师
2.工程师
3.会计师
4.造价工程师或经济师
5.房产估价师及房产经纪人
6.律师
买家或用户
第二节房产市场结构和指标
1、房产市场结构
房产市场的垄断角逐关系
房产市场的数目比率关系
2、房产市场细分
按地域范围细分
按房产作用与功效细分
按增量存量细分
按买卖方法细分
按目的市场细分
3、房产市场指标
供给指标
需要指标
市场买卖指标
市场监测与预警指标
第三节房产市场的特质和功能
1、房产市场的特质
市场供给的垄断性
市场需要的广泛性和多样性.
市场买卖的复杂性
房产价格与区位密切有关
存在广泛的经济外部性
市场信息的不对称性
2、房产市场的功能
配置存量房产资源和利益
显示房产市场需要变化
指导供给以适应需要的变化
1.建设新的房产项目或改变原来物业的用法方法
2.某类物业或可替代物业间的租价格格比发生变化
指导政府拟定科学的土地供给计划
引导需要适应供给条件的变化
第四节房产市场的运行规律
1、房产空间市场与资产市场
房产空间市场
房产资产市场
房产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状况
2、房产市场的周期循环
房产周期循环的概念
房产周期循环是什么原因
传统房产周期理论的主要内容
剖析房产周期运动的新观念
房产市场的自然周期
房产市场的投资周期
房产市场自然周期和投资周期之间的关系
3、房产泡沫与过度开发
房产泡沫及成因
1.房产泡沫的概念
2.房产泡沫的成因
过度开发及因素
1.房产市场中的过度开发
2.过度开发的因素
房产泡沫和过度开发有什么区别与联系
1.房产泡沫和过度开发有什么区别
2.房产泡沫和过度开发的联系
房产泡沫的衡量
第五节房产市场的政府干涉
1、政府干涉房产市场的必要性
房产市场失灵
住房问题和住房保障
宏观经济周期循环
房产价格剧烈波动
房产市场非均衡
2、政府干涉房产市场的方法
土地提供政策
金融政策
住房政策
城市规划
地价政策
税收政策
租金控制
3、政府规范房产市场行为的手段
完善市场准入规范
推进行业诚信体系建设
规范买卖程序
加大产权管理
报考条件
1.学会房产市场的意思、运行环境，影响房产市场转变的社会经济力量，房产市场的参与者;
2.学会房产市场结构与指标;
3.学会房产市场的特质与功能;
4.熟知房产空间市场与资产市场;
5.学会房产市场的周期循环;
6.知道房产泡沫与过度开发;
7.知道房产市场的政府干涉。
第三章房产开发程序与管理
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产开发程序各阶段工作内容与对取土地、建设过程中有关管理工作的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节房产开发程序概述
1、房产开发的基本定义
2、房产开发的一般程序
第二节投资机会选择与决策剖析
1、投资机会选择
2、投资决策剖析
第三节前期工作
1、获得土地
土地储备与土地开发
1.土地储备
2.土地开发
3.土地储备资金
开发商获得土地的渠道
1.土地用权出让
2.土地用权划拨
3.原有划拨土地上存量房产的土地用权出售
4.与目前土地用权拥有者合作
2、项目核准和开工计划
项目核准申请材料
项目申请报告的主要内容
项目核准评估的重点
3、确定规划设计策略并获得规划许可
开发项目地址选择、定点审批阶段
《建设用地规划许可证》申领阶段
设计策略审察阶段
《建设工程规划许可证》申请阶段
4、工程建设招标
招标方法
1.公开招标
2.邀请招标
招标机构
1.招标过程中的决策活动
2.招标中的平时事务工作
3.招标工作小组组成职员
招标程序
1.申请招标
2.编制招标文件
3.确定招标方法，发布招标公告或邀请投标函
4.投标人资格审察
5.投标
6.开标、评标和定标
7.签订合同
5、开工申请与审批
申请领取《建设工程施工许可证》应拥有的条件
申请办理《建设工程施工许可证》的程序
6、其他前期工作
第四节建设阶段
1、水平控制
对原材料的检验
对工程使用的配套设施进行检验
确立施工中控制水平的具体手段
确立有关水平文件的档案规范
2、进度控制
工程进度计划的编制
进度管理及计划调整
1.横道图法
2.互联网图法
其他配套进度计划
进度控制中应关注的原因
3、本钱控制
本钱控制的主要工作内容
1.编制本钱计划，确定本钱控制的目的
2.审察施工组织设计和施工策略
3.控制工程款的动态结算
4.控制工程变更
控制工程本钱的做法和方法
1.强化“本钱”意识，加大全方位管理
2.确定本钱控制的对象
3.健全本钱控制规范
4.拟定有效的奖励手段
4、合同管理
合同管理有哪些用途
房产开发项目的主要合同关系
合同管理的主要工作内容
5、安全管理
6、竣工验收
竣工验收的需要
竣工验收的依据
竣工验收的工作程序
1.单项工程竣工验收
2.综合验收
3.竣工验收备案
竣工结算
编制竣工档案
1.技术资料的内容
2.绘制竣工图
第五节租售阶段
1、选择物业租售形式
开发商自行租售
委托房产经纪机构租售
1.房产经纪机构有哪些用途
2.房产经纪机构的代理形式
选择房产经纪机构应注意的问题
1.充分知道房产经纪机构及其经纪职员的业务素质
2.知道房产经纪机构可投入市场推广工作的资源
3.考察房产经纪机构过往的营业额
4.针对物业的种类选择房产经纪机构
5.认真签订房产经纪合同
2、拟定租售策略
出租还是供应
租售进度
租价格格
1.本钱导向定价
2.购买者导向定价
3.角逐导向定价
3、拟定宣传与广告方案
市场宣传方案
1.确定宣传目的
2.选择宣传的信息与工具
3.推行宣传策略
4.评价宣传成效
广告方案
报考条件：
1.学会房产开发的基本定义及其一般程序;
2.熟知投资机会选择与决策剖析;
3.知道获得土地;
4.知道项目核准和开工计划;
5.熟知确定规划设计策略并获得规划许可;
6.熟知建设工程招标;
7.熟知开工申请与审批;
8.知道前期工作的其他环节;
9.熟知建设阶段;
10.学会选择物业租售形式;
11.学会拟定租售策略;
12.知道拟定宣传与广告方案。
第四章房产市场调查与剖析
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产市场调查、剖析、预测、细分与选择目的市场的实质操作能力和常识的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节市场调查
1、市场调查的意义和内容
市场调查的重要程度
市场调查内容
1.国内外市场环境调查
2.市场需要容量调查
3.买家和买家行为调查
4.角逐状况调查
5.市场推广原因调查
2、市场调查的步骤
确定问题和调查目的
拟定调查计划
1.资料来源
2.调查办法
3.调查方法
4.抽样策略
5.联系办法
采集信息
剖析信息
报告结果
3、对市场调查的剖析与评估
第二节行情分析的方法与办法
1、市场规模的估计
市场需要剖析的基本定义
1.市场规模
2.市场总需要
市场需要预测
2、市场趋势剖析
购买者意图调查法
销售建议综合法
专家建议法
时间序列剖析法
1.简单平均法
2.移动平均法
3.加权移动平均法
4.指数平滑法
有关剖析法
1.回归剖析法
2.市场因子推演法
第三节 目的市场的细分与选择
1、市场细分
市场细分与细分市场
市场细分的依据
市场细分的规范
买家偏好模式与市场细分
1.同质偏好
2.分散偏好
3.集群偏好
市场细分的程序
2、目的市场选择
市场集中化
选择专业化
商品专业化
市场专业化
全方位覆盖
很多定制
3、市场定位
市场定位的意思和方法
市场定位的步骤
市场定位策略
第四节角逐者剖析
1、辨别角逐者
产业角逐观念
市场角逐观念
2、确定角逐者的目的
3、确定角逐者的策略
4、判断角逐者的反应模式
从容不迫型角逐者
选择型角逐者
凶猛型角逐者 .
随机型角逐者
5、企业应采取的对策.
角逐者的强弱
角逐者与本企业的相似程度
角逐者表现的好坏
第五节买家购买行为剖析
1、买家市场及其购买对象
买家市场及其特质
买家市场的购买对象
1.便利品
2.选择和购买品
3.特殊品
2、影响买家购买行为的主要原因
社会文化原因
1.文化原因
2.社会原因
个人原因
1.年龄
2.性别、职业、受教育程度
3.经济情况
4.生活方法
5.个性和自我形象
心理原因
1.动机
2.感觉
3.学习
4.信念和态度
3、买家购买决策过程
参与购买的角色
购买行为种类
1.习惯性购买行为
2.寻求多元化购买行为
3.解决不协调购买行为
4.复杂购买行为
购买决策过程
1.引起需要
2.信息采集
3.策略评价
4.购买决策
5.购后行为
4、住房市场中的买家行为
第六节房产行情分析与行情分析报告
1、房产行情分析的定义与用途
房产行情分析的定义
房产行情分析的层次
房产行情分析有哪些用途
1.开发商
2.投资者和金融机构
3.设计职员
4.推广经理
5.地方政府
6.租户和购房者
市场地区的确定
1.影响市场地区形状和大小的重点原因
2.物业种类和行情分析目的对确定市场地区的影响
2、房产行情分析的内容
宏观原因剖析
市场情况剖析
1.供给剖析
2.需要剖析
3.角逐剖析
4.市场占有率剖析
有关原因剖析
1.住宅项目
2.写字楼项目
3.商业购物中心项目
4.工业或仓储项目
3、房产行情分析报告
报考条件
1.知道市场调查的意义、内容和步骤;
2.知道对市场调查的剖析与评估;
3.熟知市场规模的估计;
4.熟知市场趋势剖析中的购买者意图调查法、销售建议综合法、专家意
见法和时间序列剖析法;
5.知道市场趋势剖析中的有关剖析法;
6.熟知市场细分;
7.熟知目的市场选择;
8.学会市场定位;
9.知道角逐者剖析;
10.熟知买家购买行为剖析;
11.住房市场中的买家行为;
1 2.学会房产行情分析与行情分析报告。
第五章现金流量与资金时间价值
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对现金流量、资金时间价值及有关定义、复利计算公式、复利系数的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节现金流量
1、现金流量的定义
2、现金流量图
3、房产投资活动中的现金流量
开发一销售模式现金流量图
开发一持有出租一供应模式现金流量图
购买一持有出租一供应模式现金流量图
购买一更新改造一供应模式现金流量图
购买一更新改造一出租一供应模式现金流量图
第二节资金时间价值
1、资金时间价值的定义
2、利息与利率
利息
利率
利率的决定和影响原因
1.古典学派的储蓄投资决定理论
2.流动性偏好利率理论
3.可贷资金利率理论
4.IS—LM曲线模型的利率理论
5.马克思的利率决定理论
6.影响利率的其他原因
3、单利计息与复利计息
单利计息
复利计息
4、名义利率与实质利率
名义利率与实质利率的定义
名义利率与实质利率的关系式
第三节资金等效值与复利计算
1、资金等效值的定义
2、复利计算
常用符号
公式与系数
1.一次支付的现值系数和终值系数
2.等额序列支付的现值系数和资金收购系数
3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数
4.等差序列的现值系数和年成本系数
5.等比序列的现值系数和年成本系数
复利系数的规范表示法
3、复利系数的应用
报考条件
1.学会现金流量;
2.学会资金时间价值的定义;
3.学会利息与利率;
4.知道古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率
理论、IS—LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论;
5.熟知影响利率的其他原因;
6.学会单利计息与复利计息;
7.学会名义利率与实质利率;
8.学会资金等效值与复利计算。
第六章经济评价指标与办法
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产投资项目经济成效、各类经济评价指标及其计算办法的认知、熟知和学会程度
考试内容
第一节效益和成本辨别
1、投资与本钱
广义投资与本钱的定义
1.投资
2.本钱
房产投资剖析中的投资与本钱
1.开发项目总投资
2.开发商品本钱
3.营业本钱
4.期间成本
5.运营成本
2、营业收人、收益和税金
营业收入
收益
税金
1.营业税金及附加
2.城镇土地用税和房地产税
3.土地增值税
4.企业所得税
3、房产投资经济成效的表现形式
置业投资
开发投资
第二节经济评价指标
1、投资收购与投资回报
2、经济评价指标体系
3、全部投资和资本金评价指标的差异
4、通货膨胀的影响
第三节动态盈利能力指标及其计算
1、财务净现值
2、财务内部收益率
3、动态投资收购期
第四节静态盈利能力指标及其计算
1、本钱利率与销售利率
本钱利率
销售利率
2、投资利率
3、资本金利率和资本金净利率
资本金利率
资本金净利率
4、静态投资收购期
5、现金回报率与ROI
现金回报率
ROI
第五节清偿能力指标及其计算
1、利息
2、借款偿还期
3、利息备付率
4、偿债备付率
5、资产负债率
6、流动比率
7、速动比率
第六节房产投资策略经济比选
1、策略经济比选及其用途
策略经济比选
策略经济比选的种类
策略经济比选有哪些用途
策略比选中的决策准则
1.备选策略差异原则
2.最低可同意收益率原则
3.不可以动原则
2、策略经济比选定量剖析办法
净现值法
差额投资内部收益率法
等额年值法
成本现值比较法和成本年值比较法
其他经济比选办法
3、策略经济比选办法的选择
比选办法选择规则
策略经济比选的特殊需要注意的地方
报考条件
1.学会效益和成本辨别; ·
2.学会投资收购与投资回报;
3.学会经济评价指标体系;
4.学会全部投资和资本金评价指标的差异;
5.知道通货膨胀的影响;
6.学会动态盈利能力指标及其计算;
7.学会静态盈利能力指标及其计算;
8.学会利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算;
9.熟知资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算;
10.熟知策略经济比选的定义及其用途;
11.学会策略经济比选定量剖析办法;
12.熟知策略经济比选办法的选择规则及特殊需要注意的地方。
第七章风险剖析与决策
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对风险剖析与不确定剖析办法的认知、熟知和学会程度。
第一节房产投资项目不确定性剖析
1、房产开发项目的主要不确定性原因
土地成本
建筑安装工程费
租价格格
开发期与租售期
容积率及有关设计参数
资本利率
贷款利率
2、房产置业投资项目的主要不确定性原因
购买价格
权益投资比率
空置率
运营成本
3、不确定性原因的相互用途
第二节盈亏平衡剖析
1、盈亏平衡剖析的基本原理
2、房产开发项目盈亏平衡剖析
最低租价格格剖析
最低租售数目剖析
最高土地获得价格
最高工程成本
最高购买价格
最高运营成本比率
多原因临界点组合
3、房产开发项目盈亏平衡剖析示例
保本点剖析
临界点剖析
第三节敏锐性剖析
1、敏锐性剖析的定义
2、敏锐性剖析的步骤
3、单原因与多原因敏锐性剖析
4、敏锐性剖析的“三项预测值”法
第四节风险剖析
1、风险剖析的界定
2、风险剖析的一般过程和办法
风险辨识
风险估计与评价常用办法
1.调查和专家打分法
2.分析办法
3.蒙特卡洛模拟法
3、概率剖析的步骤与概率确定办法
概率剖析的步骤
概率的确定办法
4、概率剖析中的期望值法
期望值法的步骤
期望值法应用示例
5、蒙特卡洛模拟法
第五节决策的定义与办法
1、决策的定义
决策及其特点
决策的原则与评价标准
决策理论
2、决策的办法
确定型决策办法
风险型决策办法
不确定型决策办法
3、房产投资决策
房产投资决策的工作阶段与步骤
房产投资决策的种类
房产投资决策中的投资方案与投资收益目的
第六节房产投资决策中的实物期权办法
1、传统投资决策办法的局限性
2、房产投资决策的期权性质
3、实物期权办法与房产投资决策
关于实物期权办法及适用范围
实物期权办法投资决策的一般过程
房产投资决策中容易见到的期权问题
1.确定适当的开发机会
2.决定是不是舍弃投资机会或项目
3.决定是不是开发一些成长型项目
4、实物期权办法的实质应用
5、应用实物期权办法决策应该注意的问题
注意实物期权办法与传统投资决策办法的有机结合
注意实物期权办法在应用过程中的一些假设条件
注意实物期权办法自己存在的局限性
报考条件
1.学会房产开发项目的主要不确定性原因;
2.学会房产置业投资项目的主要不确定性原因;
3.熟知不确定性原因的相互用途;
4.学会盈亏平衡剖析;
5.学会敏锐性剖析的定义和步骤;
6.学会单原因与多原因敏锐性剖析;
7.知道敏锐性剖析的“三项预测值”法;
8.学会风险剖析的界定;
9.知道风险剖析的一般过程和办法;
10.熟知概率剖析的步骤与概率确定办法;
11.学会概率剖析中的期望值法;
12.知道蒙特卡洛模拟法;
13.学会决策的定义;
14.知道决策的办法;
15.学会房产投资决策;
16.学会传统投资决策办法的局限性;
17.知道房产投资决策的期权性质;
18.知道实物期权办法与房产投资决策;
19.熟知实物期权办法的实质应用;
20.知道应用实物期权办法决策时应该注意的问题。
第八章 房产开发项目可行性研究
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对可行性研究基本定义与房产开发项目可行性研究的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节可行性研究概述
1、可行性研究的意思和目的
2、可行性研究有哪些用途
申请项目核准的依据
项目投资决策的依据
筹集建设资金的依据
开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
下阶段规划设计工作的依据
3、可行性研究的依据
4、可行性研究的工作阶段
投资机会研究
初步可行性研究
详细可行性研究
项目评估与决策
第二节可行性研究的内容与步骤
1、可行性研究的内容
项目概况
开发项目用地近况调查
行情分析和建设规模的确定
规划设计策略的选择
资源供给条件剖析
环境影响评价
项目开发组织机构和管理成本的研究
开发建设计划的编制
项目经济及社会效益剖析
结论及建议
2、可行性研究的步骤
同意委托
调查研究
策略选择和优化
财务评价和综合评价
编制可研报告
第三节房产开发项目策划与基础参数选择
1、房产开发项目策划
区位剖析与选择
开发内容和规模的剖析与选择
开发机会的剖析与选择
合作方法的剖析与选择
筹资方法与资金结构的剖析与选择
商品经营方法的剖析与选择
2、架构评价策略
3、选择基础参数
时间类参数
筹资有关参数
收益有关指标
评价标准类指标
第四节房产开发项目投资与收入估算
1、投资估算
土地成本
1.征收补偿费
2.土地出让价款
3.土地出售费
4.土地租用费
5.土地投资折价
勘察设计和前期工程费
房子开发费
1.建筑安装工程费
2.基础设施建设费
3.公共配套设施建设费
其他工程费
开发期间税费
管理成本
销售成本
财务成本
不可预见费
2、资金用计划
3、收入估算与资金筹备
收入估算
1.租售策略
2.租价格格
3.租售收入
4.收款方法
资金筹备
第五节房产开发项目财务报表的编制
1、基本报表
现金流量表
1.项目投资现金流量表
2.资本金现金流量表
3.投资者各方现金流量表
财务计划现金流量表
收益表
资产负债表
2、辅助报表
3、财务报表的编制
第六节可研报告的写作
1、可研报告的基本构成
封面
摘要
目录
正文
附表
附图
2、可研报告正文的写作要素
项目总说明
项目概况
投资环境研究
市场研究
项目地理环境和附近区域角逐性进步项目
规划策略及建设条件
建设方法及进度安排
投资估算及资金筹备
项目评估基础数据的预测和选定
项目经济效益评价
风险与不确定性剖析
可行性研究的结论
报考条件
1.熟知可行性研究的意思、目的、用途、依据和工作阶段;
2.熟知可行性研究的内容;
3.知道可行性研究的步骤;
4.熟知房产开发项目策划;
5.学会架构评价策略;
6.学会选择基础参数;
7.学会房产开发项目投资与收入估算;
8.学会基本报表;
9.熟知辅助报表;
10.学会财务报表的编制;
11.熟知可研报告的写作。
第九章 房产金融与项目筹资
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对房产资本市场及各种筹资方法的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节房产本市场
1、房产市场与资本市场
2、房产权益筹资
房产权益筹资的特征
中国房产权益筹资需要
房产权益筹资的新进步
3、房产债务筹资
债务筹资的特征
债务筹资的种类结构
1.银行信贷
2.商业信用
3.企业债券
4.出租筹资
房产债务筹资来源
第二节公开资本市场筹资
1、证券市场概述
证券市场的分类
1.证券发行市场和证券买卖市场
2.股票市场和债券市场
证券市场的构成要点
1.证券市场参与者
2.证券市场买卖工具
3.证券买卖场合
证券市场的功能
1.集资功能
2.定价功能
3.资本配置功能
国内证券市场及进步概况
2、房产企业公开资本市场筹资方法
股票市场筹资
1.初次公开发行
2.配股和增发
债券市场筹资
1.公司债券
2.可转换债券
3.离别买卖的可转换公司债券
3、公开资本市场筹资中的定价问题
企业或资产估值模型
股票发行价格定价
第三节银行信贷筹资
1、房产开发贷款
房产开发贷款的类型
1.地产开发贷款
2.房地产开发贷款
房产开发贷款的风险
1.政策风险
2.市场风险
3.经营风险
4.财务风险
5.完工风险
6.抵押物估价风险
7.贷款保证风险
房产开发贷款的风险管理
2、土地储备贷款
土地储备贷款的发放
土地储备贷款的风险
土地储备贷款的风险管理
3、房产抵押贷款
房产抵押贷款的定义与进步近况
房产抵押贷款的类型
1.个人住房抵押贷款
2.商用房产抵押贷款
3.在建工程抵押贷款
个人住房贷款的风险
1.操作风险
2.信用风险
3.市场风险
4.管理风险
5.法律风险
金融机构对房产抵押物的需要
1.合法设定房产抵押权
2.择优选择设押的房产
3.合理确定抵押率
4.处置抵押物的途径畅通
个人住房抵押贷款的风险管理
4、房产抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场的进步
抵押贷款二级市场进步的条件 ’
抵押贷款支持证券的种类
第四节房产投资信托基金
1、房产投资信托基金概述
房产投资信托基金的定义
房产投资信托基金的功能
1.提供了收益较高的投资工具
2.提升了房产投资的流动性
3.为投资者有效避免风险
4.给房产企业提供了直接筹资途径
房产投资信托基金的特点
1.流动性好
2.市场价值稳定
3.高现金回报
4.有效分散投资风险
5.抵御通货膨胀
房产投资信托基金进步概况
2、房产投资信托资金分类与组织形式和结构
房产投资信托基金的分类
房产投资信托基金的组织形式
房产投资信托基金的组织结构
估价在房产投资信托基金中有哪些用途
3、房产投资信托资金发行步骤
4、房产投资信托资金风险及其管理
房产投资信托基金的风险
1.经营风险
2.市场风险
3.利率风险
房产投资信托基金的风险管理
1.提高专业化经营水平
2.提高规模经营水平
3.吸引机构投资者参与
4.拟定积极稳妥的经营策略
5.打造出色的管理队伍
第五节房产项目筹资
1、房产项目筹资的定义 -
房产投资项目用资金特质
房产项目筹资的意思
房产项目筹资的意义
2、房产项目筹资策略
筹资组织形式选择
资金来源选择
资本金筹备
债务资金筹备
1.信贷筹资
2.债券筹资
预售或预租
筹资策略剖析
1.资金来源靠谱性剖析
2.筹资结构剖析
3.筹资本钱剖析
4.筹资风险剖析
3、金融机构对房产项目贷款的审察
企业资信等级评价
贷款项目评估
房产贷款担保方法评价
1.保证
2.抵押
3.质押
贷款综合评价
报考条件
1.知道房产市场与资本市场;
2.熟知房产权益筹资与债务筹资;
3.知道证券市场的分类、构成要点、功能，及国内证券市场及进步概况;
4.熟知房产企业公开资本市场筹资方法;
5.熟知公开资本市场筹资中的定价问题;
6.学会房产开发贷款的类型;
7.知道房产开发贷款的风险及其管理;
8.熟知土地储备贷款;
9.学会房产抵押贷款的定义与进步近况;
10.学会房产抵押贷款的类型;
11.知道个人住房贷款的风险;
12.熟知金融机构对房产抵押物的需要;
13.知道个人住房抵押贷款的风险管理;
14.知道抵押贷款二级市场;
15.学会房产投资信托基金的定义、功能、特点及进步概况;
16.知道房产投资信托资金分类与组织形式和结构;
17.知道房产投资信托资金发行步骤;
18.知道房产投资信托资金风险及其管理;
19.学会房产项目筹资的定义;
20.熟知房产项目筹资策略;
21.熟知金融机构对项目贷款的审察。
第十章物业资产管理
考试目的
本部分的考试目的是测查应试职员对物业管理、房产资产管理等定义及工作内容与收益性物业租金确定和成本测算办法的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节物业资产管理的内涵
1、物业管理
2、设施管理
3、房产资产管理
4、房产组合投资管理
第二节物业管理的内容
1、拟定物业管理计划
确立目的
检查物业水平情况
形成租金策略和出租方案
提出预算
签订物业服务合同
物业管理记录和控制
2、加大市场宣传
3、拟定租金收取方法
4、物业的修理保养维护
5、安全守卫
6、协调与业主和租户的关系
7、进行物业管理组织与控制
第三节写字楼物业管理
1、写字楼物业的分类
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
2、写字楼分类中应考虑的原因
地方
交通便捷性
声望或形象
建筑形式
大堂
电梯
走廊
写字楼室内空间布置
为租户提供的服务
建筑设施系统
物业管理水平
租户种类
3、写字楼租户的选择
商业信誉和财务情况
所需面积大小
1.可能面积的组合
2.寻租者经营业务的性质
3.寻租者以后扩展办公室面积的计划
需要提供的物业管理服务
4、写字楼租金的确定
计算可出租或可用面积
基础租金与市场租金
出租单元的面积规划和室内装修
5、写字楼的租约与租约谈判
出租合约中的规范条约
折让打折和租户权利的授与
第四节零售商业物业管理
1、零售商业物业剖析
零售商业物业的分类
零售商业物业的商业辐射地区剖析
特点、地方和停车
2、零售商业物业租户的选择 .
声誉
财务能力
组合与地方分配
需要的服务
3、零售商业物业的租金
基础租金
百分比租金
代收代交费用和净租约
租金的调整
4、零售商业物业的租约
关于每一独立承租单元的作用
限制经营内容一样的租户
限制租户在肯定地域范围内重复设店
营业时间
公用面积的维护
广告、标志和图形
折让打折
其他条约
5、零售商业物业的其他管理工作
第五节收益性物业的运营成本与财务报告
1、收益性物业经营情况的评估
现金流
1.潜在毛租金收人
2.空置和收租损失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.收益性物业的运营成本
6.净经营收人
7.抵押贷款还本付息
8.现金流计算
有关问题剖析
1.物业估价
2.大修基金和保证金基金
3.所得税
2、收益性物业管理中的运营成本
人工费
公共设施设施平时运行、修理及保养费
1.修理和保养费
2.室内装修费
3.生活用水和污水排放
4.能源费
5.康乐设施费
6.杂项成本
绿化保养维护费
清洗卫生费
保安成本
办公费
固定资产折旧费
不可预见费
保险费
物业管理企业的服务费和收益
法定税费
房地产税
3、收益性物业管理中的预算
年度运营预算
资本支出预算
长期预算
4、收益性物业财务收入支出报告
报考条件
1.学会物业管理;
2.熟知设施管理;
3.熟知房产资产管理;
4.知道房产组合投资管理;
5.学会拟定物业管理计划;
6.熟知加大市场宣传;
7.学会拟定租金收取方法;
8.知道物业的修理保养维护;
9.知道安全守卫;
10.知道协调与业主和租户的关系;
11.知道进行物业管理组织与控制;
12.学会写字楼物业的分类;
13.熟知写字楼分类过程中要考虑的原因;
14.熟知写字楼租户的选择;
15.学会写字楼租金的确定;
16.知道写字楼物业的租约与租约谈判;
l7.学会零售商业物业剖析;
18.熟知零售商业物业租户的选择;
19.学会零售商业物业的租金;
20.知道零售商业物业的租约;
21.知道零售商业物业的其他管理工作;
22.学会收益性物业经营情况的评估;
23.学会收益性物业管理中的运营成本;
24.熟知收益性物业管理中的预算;
25.熟知收益性物业财务收入支出报告。
